Pagrindinę (notarinės formos) pirkimo – pardavimo sutartį rengia ir už jos atitikimą teisės aktų reikalavimams atsako notaras. Tačiau notaras privalo tik užtikrinti sandorio atitikimą teisės aktams, dėl ko, dažniausiai pasirenkami elementarūs, populiariausi praktikoje sutarties sąlygų variantai, nesigilinant į konkrečius šalių poreikius. Taigi, šalims derėtų pačioms aktyviai įsijungti į sutarties rengimo procesą, kadangi tam tikrų klausimų tinkamas aptarimas sutartyje yra itin svarbus, galintis padėti išvengti ginčų ir nuostolių ateityje.
Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo – pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju). Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų. Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo. Tokiu atveju nukentėjusi šalis dėl sutarties nutraukimo turėtų kreiptis į teismą, o teisminis kelias – papildomos laiko ir lėšų sąnaudos.
Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje. Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema. Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai – būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo – pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė. Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties. Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai. Kitaip tariant, pardavėjui siekiant maksimaliai išvengti ginčų, derėtų visus daikto trūkumus bei neatitikimus viešai informacijai aiškiai aptarti sutartyje.
Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio – tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan. Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus. Šios aplinkybės ne tik generuoja laiko ir lėšų sąnaudas, bet ir daro neigiamą įtaką pardavėjo reputacijai.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju, kreiptis į advokatų profesinę bendriją „JurisConsultus“ el. paštu info@jurisconsultus.lt arba tel. +370 645 05754.
