Verslo subjektai, užsiimantys NT ar infrastruktūros vystymu miestuose, miesteliuose ir kitose urbanizuojamose ar urbanizuotose teritorijose, koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos. Todėl jie yra atsakingi už visą projekto vykdymo procesą, koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, taip pat prisiima visą su projektu susijusią riziką.
Dažnai butus ar kitas patalpas pirkėjai įgyja būtent iš NT vystytojo, o ne rangovo, todėl būtent vystytojai privalo suteikti pirkėjui turto kokybės garantijas.
Nustačius statinio (išskyrus nesudėtingąjį statinį) kokybės trūkumus, pirkėjai turi teisę pareikalauti vystytojo pateikti dokumentą, užtikrinantį garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą. Pažymėtina, kad šią pareigą nustato įstatymas ir negalima atsisakyti jos vykdyti.
Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos.
Nepaisant to, kad nekilnojamojo turto vystytojas NT pirkimo-pardavimo sutartyje ir įtvirtina nuostatą, kad pirkėjui yra perleidžiama teisė dėl paaiškėjusių trūkumų tiesiogiai reikšti pretenzijas pardavėjui, rangovui, techniniam prižiūrėtojui ar projektuotojui, tačiau tai nepanaikina įstatyminės vystytojo pareigos pateikti dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Kaip nurodo Lietuvos Aukščiausias Teismas, tokia apsauga būtina siekiant apsaugoti butų, kitų patalpų savininkų interesus nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju šalinant išaiškėjusius statinio kokybės trūkumus (defektus). Nekilnojamojo turto vystytojas, vykdydamas verslo veiklą – investavimą į nekilnojamojo turto projektą, nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą, turėtų įsivertinti jam tenkančias sąnaudas pirkėjui pateikiant garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo užtikrinimą.
Taigi, jeigu vystote NT projektus investiciniais tikslais, nepamirškite, kad jūsų – nekilnojamojo turto vystytojo – pareigos nesibaigia pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Būtent nekilnojamojo turto vystytojas, o ne rangovas, pirkėjams pareikalavus, privalo pateikti garantinio laikotarpio prievolių užtikrinimo dokumentą. Nekilnojamojo turto vystytojas negali perleisti reikalavimo teisės į rangovą, kad šis pateiktų užtikrinantį dokumentą, nes perleidimas pirkėjams nepakeičia ir neatleidžia vystytojo nuo atsakomybės vykdyti įstatyminę pareigą turto įgijėjams.
Be to, šios vystytojo pareigos įgyvendinimo atžvilgiu nėra svarbu, ar statinį įgijo vienas, ar keletas asmenų, ar statinys įgytas dalimis, kas eksploatuoja statinį, ar pradinis(-iai) įgijėjas(-ai) perleido nuosavybės teises į statinį ar jo patalpų dalį kitiems savininkams.
