Įsigijus būstą, naujakuriai neretai susiduria su naujai atsiradusiais būsto defektais, apie kuriuos nežinojo, nes nebuvo informuoti pardavėjo, arba tam tikri defektai atsirado tik po kurio laiko. Siekiant apsaugoti naujakurius tokiose situacijose, Lietuvos teisės aktai numato tam tikras garantijas bei pardavėjo atsakomybę, kuri priklauso nuo įsigyto būsto būklės ir statybos metų.
Naujos statybos būsto įsigijimas ir jam taikomos garantijos
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė primena, kad įsigijusiems naujos statybos būstą – taikomos įstatymuose nustatytos garantijos. Taigi, nepaisant to, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, pardavėjas (statytojas) jokių garantijų pirkėjui nenumatė – įstatymas įpareigoja statytoją suteikti garantiją visiems atliktiems statybos darbams. Standartinis garantijos terminas taikomas statiniams yra 5 metai, kuris pradedamas skaičiuoti nuo pastato pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Ši garantija taikoma pastato apdailai, įrengimui bei visiems statybos darbams. Vidinėms (nematomoms) pastato dalims, tokioms kaip pastato konstrukcijoms, vamzdynams – garantijos laikotarpis yra 10 metų. Na, o jeigu tam tikri defektai buvo statybininkų tyčią paslėpti – jiems taikoma net 20 metų garantija. Svarbu paminėti, jog sutarčių nuostatos, kuriose yra apribojama pardavėjo atsakomybė dėl taikomų garantijų – negalioja. Įstatymas aiškiai numato, jog tiek statytojas (vystytojas), tiek rangovas privalo užtikrinti statybos darbų kokybę ne trumpesniu nei įstatyme nustatytu garantiniu terminu.
Taigi, jeigu pirkėjas garantiniu laikotarpiu nustato būsto defektus – jis turi pagrįstą teisę kreiptis su pretenzija į pardavėją ir reikalauti šiuos trūkumus pašalinti arba atlyginti jų šalinimo išlaidas. Pirkėjo teisė pareikšti reikalavimą pardavėjui pašalinti daikto trūkumus galioja visą garantijos galiojimo laikotarpį, o garantinis terminas sustabdomas tiek laiko, kiek objektas negalėjo būti naudojamas dėl nustatytų defektų, už kuriuos atsako statytojas (vystytojas). Pardavėjui atsisakius tenkinti pirkėjo reikalavimą arba jo nepatenkinus per pirkėjo pretenzijoje nustatytą terminą (o jeigu toks nebuvo nustatytas, – per protingą terminą), arba net neatsakius į pretenziją – pirkėjas gali kreiptis su ieškiniu į teismą.
Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad praktikoje pasitaiko ir tokių atvejų, kai statytojas (vystytojas) pardavęs naujos statybos būstus – bankrutuoja dar nesuėjus garantiniam laikotarpiui. Tokiu atveju, pirkėjui svarbu žinoti, jog pretenzijos ir reikalavimai dėl atsiradusių statybos defektų gali būti reiškiami ne tik statytojui, bet ir tiesiogiai darbus vykdžiusiam rangovui. Dėl to, įsigyjant naujos statybos būstą rekomenduojame pardavėjo reikalauti visos statinio techninės dokumentacijos, t. y. ne tik projekto, bet ir duomenų apie statybas ir konkrečius darbus vykdžiusius rangovus.
Senos statybos būsto įsigijimas ir jam taikomos garantijos
Įsigyjant būstą senos statybos pastate, situacija dėl garantijos termino yra kiek kitokia. Tokiu atveju, pirkėjas yra saugomas pagal nuostatas, reglamentuojančias bet kurio netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo teises. Jeigu parduotas būstas neatitinka kokybės reikalavimų (įprastai keliamų tokiam daiktui) ir pardavėjas, nustatytų būsto trūkumų nebuvo aptaręs su pirkėju iki sandorio sudarymo, jie taip pat nebuvo akivaizdūs – tokiu atveju, pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti (1) sumažinti kainą, (2) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų išlaidas trūkumams ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti, na ir kraštutinė priemonė – jei paaiškėtų, kad būstas yra visiškai netinkamas naudoti pagal jo paskirtį – (3) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties.
Tokiu atveju pirkėjas savo reikalavimą pardavėjui turi pareikšti ne vėliau kaip per 2 metus nuo būsto įsigijimo. Svarbu pažymėti, jog pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, tik jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo. Pirkėjas turi pareigą įrodyti, kad parduotas daiktas yra netinkamos kokybės, t. y. kad jo negalima naudoti pagal paskirtį, kad jis neatitinka kokybės reikalavimų, reiškiamų tokio pobūdžio daiktams, ir kad pirkimo metu jis nežinojo ir jam negalėjo būti žinoma apie parduoto daikto trūkumus. Tačiau aplinkybes, kad parduoto daikto trūkumai atsirado po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ar dėl pirkėjo kaltės, kad šie trūkumai nepriklauso nuo priežasčių, atsiradusių iki daikto pardavimo, kad pirkėjas, kaip bet kuris vidutinis ir atidus pirkėjas, turėjo žinoti apie galimus parduodamo daikto trūkumus ir pan., t. y. tas, kurios mažina pardavėjo atsakomybę už parduoto daikto kokybę, turi įrodinėti pardavėjas.
Kokių veiksmų rekomenduojama imtis?
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti. Jeigu pardavėjas įrodys, kad pirkėjas apie būsto trūkumus buvo tinkamai informuotas ir žinojo dar prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį arba, kad trūkumai atsirado dėl (1) būsto, ar jo dalių normalaus susidėvėjimo, (2) dėl netinkamo būsto naudojimo, arba (3) dėl paties pirkėjo ar jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto, ar kitokių kaltų veiksmų – pareiga ištaisyti atsiradusius defektus pardavėjui nekils.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai apie savo teises nežinodami pirkėjai, atsiradusius statybos defektus pašalina savo lėšomis ir tik tuomet kreipiasi į pardavėją su reikalavimu atlyginti pirkėjo patirtas išlaidas. Jas atgauti gali būti sudėtinga, nes bus sunku įrodyti, kad tokie defektai apskritai buvo, ir kad jie atsirado dėl pardavėjo kaltės. Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus – kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt. Pretenzijoje siunčiamoje pardavėjui svarbu nurodyti ir terminą, per kurį pardavėjas yra kviečiamas atvykti apžiūrėti ir įvertinti nustatytus defektus bei juos pašalinti. Tik gavus neigiamą atsakymą, arba jo negavus – pirkėjas gali inicijuoti teisinius veiksmus arba defektų šalinimą atlikti savo iniciatyva. Atkreipiame dėmesį, jog antruoju atveju svarbu išsaugoti visus su defektų šalinimu susijusius dokumentus, t. y. sutartis su rangovais, atliktų darbų aktus, sąskaitas faktūras ir kt.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el. paštu info@newtonlaw.lt arba tel. +370 668 33866.
Advokatų profesinė bendrija „NEWTON LAW“
Advokatė Sandra Akelaitienė
+370 645 74478
