2021 metais nekilnojamojo turto rinkoje fiksuoti ne tik sandorių, tačiau ir ginčų rekordai. Daug ginčų pradėta ir dėl vienos esminės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos – kainos ir jos mokėjimo tvarkos. Dažniausiai pardavėjai tikisi, jog sutarta suma bus sumokėta sutarties pasirašymo metu arba dar prieš ją, tačiau tai dažnai neįgyvendinama, nes didelė turto dalis perkama lėšas gaunant iš kredito įstaigų ar kitų šaltinių.
Tokiais atvejais sutariama, jog kaina bus sumokėta jau po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir nuosavybės teisės naujam savininkui perėjimo. Turto pardavėjams tai kelia baimę, nes kyla natūralus klausimas – o kas, jei nesumokės?
Tokią galimybę, be jokios abejonės, vertinti reikia, tačiau reikia žinoti, jog, jei ir atsitiktų taip, kad pirkėjas su pardavėjo neatsiskaitytų, galimybę apginti savo interesus buvusiam turto savininkui įstatymas numato, ir ne vieną.
Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Vienos šalies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos šalies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymu, nes už sutartinių prievolių nevykdymą arba netinkamą vykdymą gali būti taikoma sutartinė atsakomybė (CK 6.256 straipsnio 1 dalis). Sutarties privalomumo ir vykdytinumo (pacta sunt servanda) principai, kuriais grindžiami sutartiniai santykiai, lemia, kad bet koks sutarties netinkamas vykdymas reiškia sutarties pažeidimą, už kurį atsakinga sutartinių įsipareigojimų nevykdanti sutarties šalis. Sutarties šaliai neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius sutartį, kita sutarties šalis, atsižvelgiant į aplinkybes, įgyja teisę naudotis sutartyje ir įstatyme nustatytais teisių gynimo būdais, įtvirtintais tiek bendrosiose sutarčių teisės normose, tiek ir atitinkamas sutartis reguliuojančiose teisės normose.
Bendrieji kreditorių teisių gynimo būdai yra šie: teisė reikalauti įvykdyti prievolę natūra (šiuo atveju tai reikštų reikalavimą sumokėti skolą už parduotą turtą), taip pat kreditorius gali reikalauti atlyginti nuostolius, sumokėti netesybas ir palūkanas, pakeisti sutartį arba ją nutraukti, įskaitant ir sutarties nutraukimą nustačius papildomą terminą sutarčiai įvykdyti, ir kt.
Vienas populiaresnių pirkėjų teisių gynimo būdų, negavus užmokesčio už parduotą turtą, yra reikalavimas sumokėti užmokestį kreipiantis dėl skolos priteisimo. Tokiu atveju turtas ir toliau lieka naujo savininko nuosavybėje, o nesumokėtas užmokestis už turtą išieškomas bendra tvarka.
Kitas pardavėjo teisių gynimo būdas – sutarties nutraukimas ir reikalavimas grąžinti turtą, už kurį nebuvo sumokėta. Vienašalio sutarties nutraukimo sąlygos ir tvarka apibrėžtos Civilinio kodekso 6.217 straipsnyje: sutartis gali būti nutraukta, esant esminiam jos pažeidimui, kuris nustatomas atsižvelgiant į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytas aplinkybes; jei sutarties pažeidimas pasireiškia termino praleidimu ir toks pažeidimas nėra esminis sutarties pažeidimas pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatytus kriterijus, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, prieš tai nustačiusi papildomą protingą terminą neįvykdytai sutarčiai įvykdyti (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); sutartis gali būti vienašališkai nutraukta konkrečiais joje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis).
Atkreiptinas dėmesys, kad CK 6.217 straipsnio 5 dalis leidžia sutarties šalims vienašališkai nutraukti sutartį joje numatytais atvejais net kai sutarties pažeidimas nėra esminis, todėl sutartyje nustatyti jos nutraukimo pagrindai pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kvalifikuojančius požymius nevertinami. Šalių susitarimas dėl vienašalio sutarties nutraukimo pagrindų yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Jei jau pirkimo pardavimo sutartyje nurodysite aiškias sutarties nutraukimo ir turto grąžinimo sąlygas, šis procesas bus kur kas greitesnis ir paprastesnis.
Taigi, tiek perkantis, tiek parduodantis turtą asmuo turėtų įvertinti sudaromos sutarties sąlygas, kurios ateityje vienai iš šalių nevykdant susitarimo gali tapti labai svarbios ginant pažeistas teises.
