Žiniasklaidoje nuolat mirga antraštės apie rekordinį nekilnojamojo turto pardavimo sandorių lygį, skaičiuojamos naujų butų rezervacijos ir kitais fiksuojamas NT bumas. Tačiau skubėjimas įsigyjant naują būstą arba parduodant senąjį priveda prie klaidų, kurios vėliau virsta finansiniais nuostoliais ir ilgais teisminiais ginčais. Viena dažna situacija – tai avanso sumokėjimas nesudarius preliminarios turto pirkimo-pardavimo sutarties.
Esami savininkai parduodami būstą dažnai prašo pirkėjo sumokėti avansą, o jį gavę jaučiai saugiai, mano, jog pirkėjui atsisakius sudaryti galutinį turto pirkimo sandorį jie avansą galės pasilikti kaip savo patirtų nuostolių atlyginimą. Kyla klausimas – ar tikrai? Kokiais atvejais nesudarius pagrindinės sutarties pardavėjas gali pasilikti gautą avansą, o kada jam jį gali tekti grąžinti?
Atsakymas į šį klausimą yra nesudėtingas – avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai sandorio šalys yra sudariusios preliminarią sutartį, kurioje susitaria, kad avansas lieka pardavėjui kaip jo nuostolių atlyginimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Žinoma, ši sąlyga galioja tik tada, kai pagrindinė sutartis nesudaroma, dėl pačio pirkėjo kaltės, o pardavėjas sutartį vykdė tinkamai ir netrukdė pirkėjui sudaryti pagrindinę sutartį. Tokios pozicijos laikosi ir Lietuvos Aukščiausiasis teismas šių metų balandžio 7 d. nutartyje (civilinės bylos Nr. e3K-3-75-378/2021).
Aiškinant tokią išvadą reikia žinoti, kas yra avansas ir kokią paskirtį jis atlieka. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų, vykdant pagrindinę sutartį, sąskaita. Pagal Civilinio kodekso 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo atsiskaitymo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo pareiga, t. y. sudaroma galutinė pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu ateityje galutinė sutartis nesudaroma, tai mokėjimo prievolė
neatsiranda. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Kaip nurodyta aukščiau, reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį – pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Tokios nuostatos gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį ir šalių sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais pardavėjo nuostoliais.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Tačiau Civilinis kodeksas nustato, kad preliminariajai sutarčiai privaloma rašytinė forma, kas reiškia, jog žodžiu susitarti nepakaks – toks susitarimas teisine prasme negalios.
Jei, visgi, preliminarios sutarties, kurioje nurodyta, jog avansas atlieka netesybų funkciją, nėra, pirkėjas gali reikalauti pardavėjo grąžinti sumokėtą avansą. Tokiu atveju kyla klausimas – kaip elgtis pardavėjui, patyrusiam nuostolius dėl pirkėjo kaltės nesudarius galutinio turto pardavimo sandorio? Svarbu, jog tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali reikalauti vienas iš kito atlyginti patirtus nuostolius, tačiau tokiu atveju jau teks įrodyti įstatyme nustatytas civilinės atsakomybės sąlygas: 1) neteisėtus veiksmus; 2) kaltę; 3) priežastinį ryšį. Iškilus ginčui tiek dėl sumokėto avanso grąžinimo, tiek dėl kiekvienos iš sandorio šalių patirtų nuostolių atlyginimo verta pasitarti su profesionalais, kurie Jūsų atvejį pakomentuos ir paaiškins galiojančias taisykles.
Jūsų verslo partneris AVOCAD
¬¬¬Parengta 2021 04 16
