Lietuvos Respublikos Vyriausybė, reaguodama į visame pasaulyje sparčiai plintantį koronavirusą (COVID-19) ir jo keliamas grėsmes, nuo 2020 m. kovo 16 d. 00 val. 00 min. iki kovo 30 d. 24 val. 00 min. visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbė trečią (visiškos parengties) civilinės saugos sistemos parengties lygį, o taip pat karantiną, nustatė griežtus judėjimo, viešojo ir privataus sektoriaus darbo ir veiklos apribojimus, kurie yra privalomi visiems subjektams, veikiantiems ar esantiems Lietuvoje. Kaip žinia, įvesti apribojimai labai skaudžiai jau palietė ir palies ne vieną verslo sektorių. Nors apie viruso plitimo galimas pasekmes verslui žiniasklaidoje buvo kalbama dar šių metų pradžioje, tačiau Vyriausybės nustatyti apribojimai daugelį verslininkų „užklupo“ visiškai nepasiruošus. Deja, bet to, kas įvyko per pastarąsias kelias savaites, turbūt retas galėjo tikėtis ar numatyti, pasiruošti.
Nors Vyriausybės nutarimu tiesiogiai nėra įvestas draudimas sudarinėti sandorius, tačiau LR Teisingumo ministras 2020-03-16 įsakymu uždraudė notarų biurams priimti asmenis ir atlikti notarinius veiksmus karantino laikotarpiu. Paminėtina, kad šis ribojimas turėjo galioti nuo 2020-03-16 iki 2020-03-30. Tačiau atsižvelgiant į dėl tokio apribojimo gręsiančius nuostolius šiame šalies ūkiui svarbiame verslo sektoriuje, LR Teisingumo ministras sutrumpino apribojimo terminą – nuo 2020-03-20, t. y. įsigalioja naujas LR Teisingumo ministro įsakymas, nustatantis naują notarinių veiksmų atlikimo tvarką, leidžiančią notarams atlikti notarinius veiksmus. Notarų biuruose bus priimami tik iš anksto nuotoliniu būdu – telefonu ar elektroniniu paštu užsiregistravę asmenys. Notaras gali atsisakyti registruoti asmenį, neįleisti į patalpas asmens ir nesuteikti paslaugų, jeigu kyla abejonių dėl jo sveikatos būklės, jeigu nesilaikoma būtinų prevencijos priemonių ir kyla rizika sveikatai. Į notaro biuro patalpas gali įeiti tik notarai, notaro biuro darbuotojai, asmenys, kuriems bus atliekami notariniai veiksmai, jų atstovai. Visi pasirengiamieji darbai privalo būti atliekami nuotoliniu būdu – telefonu ar elektroniniu paštu.
Atsižvelgiant į susidariusią situaciją, nekilnojamojo turto sektoriuje kilo ir, akivaizdu, artimiausioje ateityje dar kils eilė klausimų, kurių vienas šiai dienai itin aktualus – dėl preliminariųjų NT pirkimo – pardavimo sutarčių ir juose numatyto šalių įsipareigojimo sudaryti pagrindinę notarinės formos pirkimo – pardavimo sutartį galiojimo, jei sutartyse numatytas terminas notarinei sutarčiai sudaryti baigėsi notarinių veiksmų draudimo laikotarpiu (nuo 2020-03-16 iki 2020-03-19), kuomet notarų biurai LR Teisingumo ministro sprendimu neatlikinėjo notarinių veiksmų ir negalėjo patvirtinti pirkimo – pardavimo sutarčių. Ar yra galimybė kažkaip išspręsti tokias situacijas ir preliminariose sutartyse numatytus terminus pratęsti?
Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ advokato Ramūno Širvio, akivaizdu, jog dėl aukščiau nurodytų aplinkybių sudaryti pagrindinės, t. y. notarinės formos NT pirkimo – pardavimo sutarties draudimo laikotarpiu buvo neįmanoma ir ši aplinkybė nepriklausė nei nuo vienos šalies kaltės ar valios. Manytina, kad nurodytas draudimas galėtų būti įvertintas kaip atitinkantis force majeure taikymo sąlygas ir yra taikytinas abejų šalių – tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų – atžvilgiu.
Visų pirma, reikėtų atkreipti dėmesį į force majeure sąlygas, aptartas individualioje preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje (force majeure sąlygos apimtį, taikymo ir informavimo sąlygas, galimybę pratęsti). Tuo atveju, jei preliminariojoje sutartyje sutarties šalims numatyta galimybė vienašališkai pratęsti sutarties terminą, ar numatytas sutarties termino automatinis pratęsimas dėl force majeure aplinkybių, nepamiršti, kad apie šių sąlygų taikymą būtina operatyviai raštu informuoti kitą šalį, pateikiant teisiškai motyvuotą pranešimą ir pateikiant atitinkamus dokumentus ir įrodymus (dėl force majeure plačiau skaitykite).
Tuo atveju, jei sutarties terminas baigėsi laikotarpiu, kai galiojo draudimas atlikti notarinius veiksmus, o preliminarioje sutartyje numatytas terminas pagrindinei (notarinei) sutarčiai sudaryti, aukščiau minėta tvarka nebuvo pratęstas ar termino pratęsimas nenumatytas sutartyje, sutartį siekiančiai išsaugoti šaliai rekomenduotume pasinaudoti LR civilinio kodekso 6.209 str. nuostata dėl papildomo termino nustatymo sutarčiai įvykdyti. Šios sąlygos įgyvendinimui preliminarios sutarties šaliai rekomenduotina skubiai susisiekti su notaru biuru ir suderinti sandorio pasirašymo laiką. Atsižvelgiant į tai, kad net draudimo laikotarpiu notarų biurai turi vykdyti konsultacijas telefonu ir el. paštu, o taip pat į tai, kad dėl buvusio draudimo susidariusios kelių dienų pertraukos bus išaugęs notarinių veiksmų poreikis, šį veiksmą patartina atlikti nedelsiant. Suderinus su notaru sandorio laiką, rekomenduojama nedelsiant informuoti kitą preliminarios sutarties šalį apie papildomo termino nustatymą įsipareigojimui sudaryti notarinę sutartį įvykdyti, būtinai raštu pateikiant teisiškai motyvuotą pranešimą su aiškiai nurodyta informacija: kuriame notarų biure, kurią dieną ir kurią valandą numatomas sandoris bei šalis kviečiame atvykti ir sudaryti sandorį arba nurodyti kitą priimtiną laiką. Atkreiptinas dėmesys, kad pranešimus reikia siųsti preliminariojoje sutartyje nurodytais būdais, kadangi tinkamas įteikimas šioje situacijoje taip pat yra itin svarbus. Nepaisant preliminariojoje sutartyje nurodytų pranešimų įteikimo būdų, visais atvejais rekomenduotina pranešimą papildomai išsiųsti ir sutartyje nurodytais ar kitais žinomais atitinkamos sutarties šalies el. pašto adresais.
Kadangi bendra situacija šalyje lemia, kad preliminarių sutarčių šalys ėmė jausti neužtikrintumą, dėl ko yra linkę susilaikyti nuo turto įsigijimo ir nebesudaryti pagrindinės sutarties arba bent jau palaukti situacijos stabilizavimosi. Kaip teigia advokatas p. Širvys, jau praktikoje susidurta ir akivaizdu, kad dar bus daug atvejų, kai sutarties šalys ne tik stengsis išvengti pagrindinės sutarties sudarymo, bet ir išvengti baudos, pasinaudojant kitos sutarties šalies klaidomis. Todėl preliminariųjų NT sutarčių šalims, siekiant užsitikrinti maksimalią teisinę apsaugą, nurodytoje situacijoje rekomenduotina veikti itin atidžiai ir teisingai bei sąžiningai, laiku atlikti visus būtinus veiksmus, pateikti kitai sutarties šaliai reikalingus dokumentus ir informaciją.
Reikėtų nepamiršti, kad kiekviena situacija individuali ir reikalui esat būtų vertinama individualiai.
Akivaizdu, kad COVID-19 ir iš to sekę apribojimai bei suvaržymai neišvengiamai turės neigiamų pasekmių visai Lietuvos ekonomikai ir verslui, o tai palies ir nekilnojamojo turto bei statybų sektorius. Todėl rekomenduotina, kad visais atvejais geriausias sprendimas yra derybos ir bendro sutarimo radimas. Taip bus kuriama nauda ir vertė abiem pusėms.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju, kreiptis į advokatų profesinę bendriją „JurisConsultus“ el. paštu info@jurisconsultus.lt arba tel. +370 645 05754.
