Dar 2017–2020 metais Kauno biurų nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vyravusias pakilias nuotaikas ir į viršų šovusius skaičius pagal verslui siūlomą nuomojamą plotą pakeitė kiek kitokia pastarųjų metų realybė: mieste jaučiamas nuomai siūlomų biurų patalpų stygius.
Kaip pastebi šios rinkos ekspertai, Kaunas tapo savotišku savo sėkmės įkaitu, o įjungti stabdžius NT vystytojus paskatino ne vien geopolitiniai, makroekonominiai, bet ir vietiniai veiksniai, nulėmę nuomininkų aukso amžiaus pabaigą. Vis dėlto, nors reikšmingesnių naujų biurų projektų 2023-siais Kaune neplanuojama, NT vystytojai pripažįsta, kad metas investicijoms į šią rinką tampa vis palankesnis ir žada naujienų.
2017–2020 metais verslui siūlomas NT plotas Kaune išaugo daugiau kaip 150 proc. ir iki tol neregėtu mastu praplėtė gan ribotą buvusią modernių biurų rinką mieste. Vienu metu rinkai buvo pasiūlyta daug plotų – gausybė įvairių projektų tiek miesto centrinėje dalyje, tiek kituose rajonuose. Rinka nesugebėjo sparčiai absorbuoti tokio kiekio biurų (prie to nemažai prisidėjo ir pandemija), todėl nuo 2018 iki 2021 metų buvo fiksuojami didesni vakansijos rodikliai – nuomos rinkai siūlomose patalpose buvo nemažai laisvų plotų, o nuomotojai konkuravo dėl kiekvieno nuomininko. Dabar situacija Kaune verčiasi aukštyn kojomis.
„Tiek tuomet, tiek dabar savų dvejonių rinkoje sukėlė ir Covid epidemija, ir vėliau Rusijos sukeltas karas Ukrainoje. Tad natūraliai kilo klausimai: kiek ir kokių biurų reikės ateityje, ar žmonės grįš į biurus, o jei grįš – kokia jų dalis? Galbūt biurų plotai pasmerkti mažėti? Manau, tokios abejonės pristabdė planuojamų naujų projektų srautą. Jei pažiūrėtume atidžiau, tai net ir šiuo metu esama suplanuotų naujų projektų Kaune – leidimai išimti, būtų galima pradėti statybas, bet koją iki šiol kišo jei ne finansavimo klausimai, tai tvyrojęs neaiškumas, kaip vystysis ekonominė situacija, o gal ir pačių vystytojų nenoras prisiimti išaugusias rizikas,“ – pastebi VšĮ „Kaunas IN“ verslo skyriaus vadovas Andrius Veršinskas.
Naujų projektų šiame segmente per praėjusius 2022 metus Kaune buvo vos vienas kitas – skaičiuojama, kad rinka pasipildė tik apie 8 000 kv. m. Šiais, 2023-iaisiais, didelių atidarymų taip pat nelaukiama, ir net pradėjus statybas, prireiks dar mažiausiai bent pusantrų metų, kol bus įrengtas realiai funkcionuojantis objektas.
Tad, pasak A. Veršinsko, jei šiuo metu į Kauną ateitų stambus investuotojas, kuriam reikėtų operatyviai rasti kelių tūkstančių kvadratinių metrų modernių biuro patalpų, pasirinkimas būtų labai ribotas.
„O realybė tokia, kad ploto reikia – tą liudija pavyzdžiai tiek Lietuvoje, tiek pasaulyje, kur kai kurios įmonės net primygtinai reikalauja grįžti į biurus. Juolab kad sektoriai, užpildantys biurus Kaune, yra augantys, tad, žvelgiant į priekį, esama daug potencialo tiek naujų investuotojų atėjimui. Be to, matome tendenciją, kad stambesni sostinės verslo centrai žvalgosi galimybės atsidaryti savo biurus Kaune,“ – sako „Kaunas IN“ atstovas, baimindamasis, kad esant dabartinėms tendencijoms, Kaunui gresia grįžti į situaciją iki biurų statybų bumo, kai miestas net prarasdavo investuotojus vien dėl to, kad fiziškai nebūdavo vietos, kur jiems įsikurti.
Nuomininkų aukso amžius baigėsi
Apžvelgdamas Kauno verslo NT rinką UAB „Rego Group“ vadovas Andrius Rimdeika pastebi, kad vertinant visus tris verslo patalpų pogrupius – biurų, prekybines ir sandėliavimo–gamybos patalpas – istoriškai Kaunas buvo ir išlieka lyderiu pagal sandėliavimo patalpų plotą – absoliučiais skaičiais besilygiuodamas su Vilniumi, o skaičiuojant per capita, (t. y. vienam gyventojui), nepralenkiamas Lietuvoje.
Tuo tarpu biurų patalpų rinka ne tik regiono, bet ir Lietuvos mastu išsiskiria žema vakansija (neužpildytu plotu) ir mažais naujų statybų skaičiais, o tai reiškia – rinkoje jaučiamas nuomai siūlomų biurų patalpų stygius.
„Skamba paradoksaliai: atrodytų, esant dideliam užimtumui, rinkos dalyviai turėtų pateikti naujų objektų, tačiau šiuo metu pasiūla itin ribota. Kas tai lemia? Įvairūs iššūkiai tiek verslui apskritai, tiek NT vystytojams konkrečiai,“ – sako NT ekspertas A. Rimdeika, taip pat pastebėdamas ir Kauno biurų NT rinką išskiriantį vystymosi netolygumą, augimą šuoliais.
Jo nuomone, dabartinį štilių biurų rinkoje lemia ne tik globalios, makroekonominės priežastys, bet ir keletas kitų niuansų. Vienas jų – verslo centrų stambėjimas.
„Statant A klasės verslo centrą (miesto centre, aukštos energetinės klasės, su solidžiomis ŠVOK sistemomis, greitaeigiais liftais ir kt.) – verta statyti bent 10 000 kv. m bei turėti bent 1 000–1 500 kv. m vieno aukšto plotą. Tokio lygio investicijos sąmata yra bent keliolika milijonų EUR – o tai toli gražu ne visiems vystytojams įkandama suma, tad smulkesnieji renkasi vystyti kito segmento (gyvenamuosius, sandėliavimo, prekybinius) projektus,“ – vardija ekspertas.
Jo teigimu, dar vienas plėtrą varžantis momentas – aukštuminę statybą leidžiančių sklypų pasiūla. Skaičiuojant finansinį verslo modelį, žemės kaina, statybų kaina bei gaunamų pajamų (nuomos) kaina yra susisiekiantys indai. Tad jei mieste nuomininkai nėra linkę mokėti tam tikros nuomos kainos, o statybų kainos yra sukilusios, vystytojo galimybės įsigyti žemę aukšta kaina tampa labai ribotos.
Trečiuoju tikėtinu investicijas į modernių biurų statybą stabdančiu niuansu A. Rimdeika įvardija šiuo metu tebetvyrantį užtikrintumo stygių ir abejones, ar pavyks greitai ir sėkmingai išnuomoti naujai pastatytą verslo centrą: „Kiekvienas vystytojas kurdamas tam tikrą produktą planuoja, kas bus jo klientas. Manau, kad rinkai būtų labai naudingi į Kauną ateinantys paslaugų centrai ar stambios IT užsienio įmonės – tai padidintų mokių, kokybės reikalaujančių, edukuotų nuomininkų skaičių“.
Būsimiems projektams – rinkos žalia šviesa
SBA 2021. Photo by Petras Armalis.
Vieni didžiausių verslo NT vystytojų Kaune, įgyvendinę tokius miesto veidą ir verslo patalpų žemėlapį keičiančius projektus kaip verslo centrai BLC, BLC2, „Kauno dokas“ ir atnaujinta Vienybės aikštė – įmonė „SBA Urban“, sako pastebintys, kad Kauno biurų rinka per pastaruosius metus pademonstravo įtikinantį atsparumą ir atskleidė savo potencialą.
„Žvelgdami į artimiausius metus matome, kad paklausa jau uždegė žalią šviesą biurų rinkai, stabilizavosi ir statybų bei nuomos kainos, tad neatmetame, kad Kaune šių metų viduryje startuos ne vienas naujas projektas. Sulaukiame vis daugiau užklausų dėl įvairaus ploto erdvių, nuo 300 iki 1 000 kv. m. ar net daugiau. Tai reiškia, kad rinkoje naujų ir modernių biurų žvalgosi net ir potencialūs inkariniai nuomininkai. Be viso to, neabejoju, kad Kauno atotrūkis nuo kitų Lietuvos miestų tik didės ir artės prie Vilniaus rinkos. Kaune vystytojai dar gali rasti patrauklių ir perspektyvių sklypų, priešingai nei sostinėje. Žinoma, didžiausia paklausa išliks biurams, įsikūrusiems miesto centre ar aplink jį. Jau dabar BLC ir „Kauno doko“ verslo centruose sulaukiame užklausų iš kompanijų, norinčių iš atokesnių mikrorajonų persikraustyti į naujas, modernias erdves miesto centre,“ – sako SBA grupės nekilnojamojo turto vystytojos „SBA Urban“ vadovas Lionginas Šepetys.
Pasak jo, aktyvią biurų rinką Kaune itin skatina čia besikuriančių tarptautinių kompanijų paslaugų centrai, o miestas konkuruoja ne tik Lietuvos, bet ir regiono mastu – su Krokuva, Vilniumi, Ryga. Kauno atsiradimą verslo plėtros žemėlapyje nulėmė čia veikiančių universitetų technologinė pakraipa, studentų, jaunų ir jau patyrusių specialistų aukšta kvalifikacija, pritraukianti verslus, kurie tampa pagrindiniu varikliu biurų projektų plėtrai.
Šiuo metu „SBA Urban“ Kaune vysto stock office (biurų, sandėliavimo ir ekspozicijų) tipo erdvių kompleksą „Urban HUB“ šalia Kauno. Daugiau nei 70 000 kv. m. erdvės su apjungs prekybos, logistikos ir biurų poreikį turinčius verslus.
VšĮ „Kaunas IN” informacija
